新冠疫情对租赁合同的影响若干问题解答

发表于：2020-02-28 关注

新冠疫情对租赁合同的影响

一、合同的效力问题

1.租赁合同的效力问题

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

故如用于出租的房屋如果系违章建筑，则租赁合同无效。如果合同无效，则根本谈不上后续的变更或者是解除问题。这个问题无论对出租人还是承租人都非常重要，务必引起重视。

2.建筑工程施工合同的效力问题

合法的建筑工程施工一般需要具备三个许可证：用地许可、规划许可及施工许可，三者缺一不可，实践中很多施工合同缺乏相应手续导致合同无效，纠纷也比较常见。

3.普通商业合同的效力问题

普通商业合同也存在无效的问题，比如买卖合同中的标的物如果属于法律禁止流通的物，会导致合同无效。

总而言之，合同如果无效，约定的违约责任均不适用，此时一般不考虑违约责任条款。

二、租赁合同常见的一些问题

1.合同法第第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。实践中很多小产权房由于无法上市买卖，很多采取租赁40、50年的做法予以规避，但实际上租赁合同的年限不能突破20年，超过部分无效。这也对日后的纠纷埋下了隐患

2.买卖不破租赁

合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说：如果承租的房屋在租赁合同尚未到期的时候如果所有权发生变动，不会影响承租人的利益，以前的租赁合同继续有效。

3.优先购买权

合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说：如果是同等条件，已经建立了租赁合同关系的，如果房东要对外出售房屋，应该首先考虑承租人购买，否则可能影响买卖合同的效力。

4.租金是否属于夫妻共同财产

这个问题主要针对一方在婚前购置的房屋，不因婚姻关系的建立导致房屋变成夫妻共同财产。但是对于房屋对外出租的租金，则一般法院会认定为夫妻共同财产。

三、为什么大家都在提“不可抗力”？

《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。所以大家一般认为如果新冠疫情构成不可抗力，对于承租人来说，就可以部分或者全部免除责任（大家都希望房东免除或者是减少租金）。

四、新冠疫情是否属于“不可抗力”

一般来说，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

我们认为新冠疫情对于租赁合同而言，一般不构成不可抗力。特别是对于承租人尤甚。在租赁合同项下承租人履行合同的主要义务是缴纳租金，但疫情不会导致无法交租。从这个角度而言，不可抗力条款是不适用于房屋租赁合同的。但值得注意的是：如果过年租车回家因地区封锁原因无法返还车辆的，则此时新冠疫情应当属于不可抗力（严格来说：政府的发布的封城的命令才是真正的不可抗力）。

五、如何认定新冠疫情的性质

有人认为疫情也属于商业风险，但我们认为根据《合同法司法解释二》第二十六条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

以上条款排除了不可抗力，一般认为在法理上属于情势变更。

对于商业租赁来说，由于新冠疫情的影响导致客流量下滑；对于工业租赁来说，由于新冠疫情的影响导致无法及时开工。这些都符合“继续履行合同对于一方当事人明显不公平”的情形，故我们认为新冠疫情认定为情势变更比较合理。

六、东莞市目前的现状

东莞市目前很多镇街均出台了有关减租的地方政策，但基本上都是基于集体性质的房屋所作出的规定，租户可对照镇街政策询问当地相关部门。

七、租户的正确选择

1.一般来说，我们不建议租户直接拒交租金，因为此时房东可以选择解除合同，而且不通过法院诉讼解决，这对租户的打击是最大的。

2.基于以上有关新冠疫情性质的分析，我们认为租户应当积极与房东沟通协调减租问题，据我们的观察，多数房东还是给予租户一定程度的房租减免，对此租户亦不可期望过高。

3.如果新冠疫情确实对租赁合同履行影响过大，亦可选择解除合同，对此租户要有准确的评估。

4.如果暂时不欲解除合同，亦可选择先缴纳租金，视情况向法院提出确认之诉，要求疫情期间的租金减免。

八、其他商业合同如何应对新冠疫情

如前所述，新冠疫情虽然不适用与于租赁合同范围，但对于普通的商业合同，如果无法按时履行合同义务，仍然可以认定收到疫情的影响，属于不可抗力的范畴。对此合同交易主体可以主张不可抗力抗辩，以减轻或者免除自身责任。

出自：广东莞信律师事务所